Первая и вторая очередь строительства: что это и как не запутаться

Строительство дома часто делят на этапы, которые называют 'очередями'. Многие путаются, что за этим стоит — мол, зачем делить стройку на куски, если хочется скорее вселиться? Всё просто: сделать всё и сразу мало кто может себе позволить. Очереди помогают не распыляться по бюджету и грамотно продвигаться вперёд.

Обычно выделяют первую и вторую очередь. Первая — это основа, чтобы дом стал физически существующим: коробка, крыша, стены. Вторая — уже внутренняя часть и дворовые дела: например, разводка коммуникаций, отделка, гараж или веранда. Такой подход снижает финансовую нагрузку и даёт больше контроля над процессом. Например, часто сначала строят только основной дом, а хозпостройки или бани добавляют потом по мере появления денег или новых нужд.

• Что значит 'очередь строительства'
• Когда используют очередное строительство
• Что включает первая очередь
• Что делают на второй очереди
• Плюсы и минусы поэтапного подхода
• Как спланировать очереди без ошибок

Что значит 'очередь строительства'

Когда говорят об очереди строительства, имеют в виду деление большого строительного проекта на несколько этапов, которые идут друг за другом. Это облегчает контроль расходов и позволяет вводить в эксплуатацию часть объектов, пока остальные ещё строятся. Например, вы можете заселиться в дом, даже если на участке ещё не закончены баня, гараж или другие постройки.

В современных строительных нормах понятие очереди закреплено официально. По данным СП 48.13330.2019, "очередь строительства — часть стройки, имеющая самостоятельное значение, которую можно построить, ввести в эксплуатацию и использовать отдельно от всего комплекса".

«Разделение строительства на очереди позволяет рационально использовать инвестиции, вводить объекты по мере готовности и быстрее получать эффект от вложений», — говорится в рекомендациях Минстроя РФ.

Вот какие нюансы стоит знать о понятии очереди:

• Очереди фиксируются в проектной документации и согласуются до начала стройки.
• После завершения первой очереди её можно оформить как отдельный объект недвижимости.
• Вторая и последующие очереди обычно включают дополнительные здания или расширения.

В некоторых регионах России, особенно в Московской области, до 38% частных домов строят поэтапно с разбивкой на очереди (по данным регионального строительного портала за 2024 год).

Когда выбираете очередной подход, сохраняйте всё по документам: это поможет избежать споров с госорганами при регистрации права на дом. Первая очередь строительства — не просто формальность, а конкретная часть проекта, которую реально можно использовать отдельно.

Когда используют очередное строительство

Очередное строительство чаще всего выбирают, когда хочется начать жить в новом доме раньше или когда бюджет ограничен. Такая схема удобна для частных застройщиков, у которых нет возможности вложить всю сумму сразу. Всё строится поэтапно — в зависимости от приоритетов и доступных средств.

Самые распространённые ситуации использования очередного строительства:

• Когда строится большой дом и важно сначала заселиться, а уже потом отделывать лишние комнаты или хозблоки.
• Если предполагается расширение: например, сейчас есть потребность только в одном этаже, а через год появится возможность добавить второй.
• Когда коммуникации или благоустройство участка можно отложить — главное, чтобы была крыша над головой и минимум удобств.
• При строительстве посёлков: чтобы начать продажи, застройщики часто вводят первую очереди с минимальной инфраструктурой, а вторую завершают потом.

Реальный пример — частный сектор Ленинградской области. Тут до 60% домов строится очередями: люди живут с отоплением и светом, но без внутренней отделки. А отдельные вспомогательные постройки (гараж, баня, терраса) добавляют спустя пару лет.

С точки зрения закона, очередность бывает важна в больших проектах и коттеджных посёлках. Только после завершения первой очереди строительства выдают разрешение на следующее расширение. Иногда это связано с проверками, инженерными сетями и сдачей инфраструктуры.

Если разделить стройку по очередям, проще гибко управлять расходами, не рисковать всем сразу и реально оценить прогресс. Это и спасает многих от замороженных "долгостроев".

Что включает первая очередь

Когда говорят о первой очереди строительства, подразумевают базовые этапы, без которых дом просто не получится. Суть тут в том, чтобы получить максимально готовый к эксплуатации 'скелет' здания, чтобы можно было нормально закончить всё остальное потом.

Вот что обычно попадает в первую очередь строительства:

• Подготовка участка: очистка, выравнивание, иногда завоз песка и гравия.
• Разметка фундамента и земляные работы. Без этого никуда — ошибёшься на этом этапе, потом будет только хуже.
• Устройство фундамента. Тип выбирают исходя из грунта и бюджета: ленточный, свайный или плитный.
• Возведение коробки: стены, перегородки, перекрытия между этажами.
• Монтаж стропильной системы и укладка кровли. То есть, дом не должен заливаться дождём — крыша обязательна.
• Внешние окна и двери (иногда устанавливают сразу, чтобы закрыть контур и сохранить имущество).

На практике сюда иногда ещё добавляют вывод инженерных сетей под фундамент (канализация, вода, электрика), чтобы не долбить потом стены и не ковырять бетон. Но полноценную разводку делают уже позже.

Факт: если грамотно завершить первую очередь, дом можно без спешки консервировать хоть на год. Так поступают, если деньги на всё сразу закончились — главное, чтобы крыша выдержала снег, а фундамент не 'поплыл'.

Что делают на второй очереди

Вот дом под крышей — кажется, всё, можно праздновать новоселье. Но нет: впереди вторая очередь строительства, без которой жить в доме попросту невозможно. Тут уже не обойтись одними стенами и крышей.

Вторая очередь начинается с внутренних инженерных работ. Это:

• Прокладка электрики: розетки, выключатели, светильники, щиток.
• Монтаж отопления: радиаторы, котёл или теплые полы, трубы.
• Система водоснабжения: насосы, разводка по дому, подключение к колодцу или скважине.
• Канализация: установка септика, разводка труб внутри дома.

Дальше идут штукатурные работы и стяжки, утепление, звукоизоляция, подготовка стен под отделку. Только после этого можно приступать к чистовой отделке: плитка, ламинат, обои, двери, сантехника.

Не стоит забывать и про наружные работы. К ним часто относят строительство гаража, навеса, террасы, беседки или бани, обустройство забора, ворота, дорожки, подсветку участка, ландшафтные работы и систему полива.

Для наглядности, вот средний порядок работ второй очереди:

Секрет прост: если грамотно распределить первая очередь строительства и вторую, вы сможете планировать бюджет, а каждая трата оправдана и вовремя. Нельзя перепрыгнуть сразу к отделке, если не сделана инженерка — возникнут переделки и лишние расходы. По статистике, около 30% новых домовладельцев недооценивают масштаб второй очереди и вынуждены на этом этапе экономить, снижая качество отделки или оборудования.

Не забывайте: на второй очереди контролировать работы ещё важнее, чем при возведении коробки. Малейшая ошибка с проводкой или сантехникой — и потом придётся чинить стены или пол.

Плюсы и минусы поэтапного подхода

Делить строительство дома на очереди удобно многим, но у подхода есть и свои подводные камни. Разберём оба варианта.

• первая очередь строительства позволяет получать готовый результат постепенно и не лезть в большие долги сразу.
• Можно заранее увидеть ошибки на ранних этапах и исправить их до следующих важных работ.
• Появляется возможность "заморозить" процесс в случае форс-мажора: например, если внезапно выросли цены или потеряли часть бюджета.
• Можно быстрее въехать в дом — люди часто дорабатывают внутренние помещения уже после переезда.

Теперь обратная сторона. Есть очевидные минусы, которые стоит учитывать.

• Общая стоимость выше на 10—20% из-за повторной мобилизации рабочих, аренды техники и хранения материалов.
• Могут затянуться сроки: перерывы между очередями часто длятся дольше, чем планировалось.
• Усложняется контроль за всем проектом в целом — иногда меняются пожелания, и приходится вносить корректировки "на ходу".
• Риск, что инженерные коммуникации будут проложены не самым рациональным способом: приходится доводить их до нужных зон в несколько этапов.

Если говорить про цифры: эксперты рынка отмечают, что при поэтапном строительстве на частные дома в среднем уходит 1,5–2 года вместо стандартных 10–12 месяцев. Заметно затраты на отделочные материалы — если их покупать с перерывом, стоимость иногда вырастает из-за инфляции и сезонных скачков.

Если нет спешки, отказ от "запарывания бюджета" на старте — реальный плюс. Но те, кто хочет сэкономить и не тратить нервы, обычно стараются подкопить больше средств и сделать всё за раз.

Как спланировать очереди без ошибок

Чтобы стройка не превратилась в головную боль, план очередей нужно составлять заранее, до старта работ. Вот проверенные шаги, которые реально помогают избежать проблем:

• Определи минимально необходимое для первой очереди: жилой минимум (коробка, крыша, окна, двери).
• Посчитай бюджет для каждой очереди отдельно. Не рассчитывай, что хватит денег «примерно» — реальные сметы почти всегда отличаются на 15-25% по итогам.
• Сделай прикидку сроков. Самая частая ошибка — не учитывать сезонность (бетон зимой подорожает и даст трещины, фасад лучше делать летом).
• Учитывай техусловия на коммуникации. Если планируешь вторую очередь — поставь заложенные трубы и кабели сразу, чтобы не ломать стены потом.
• Будь готов, что «дополнительная» очередь быстро становится обязательной — например, гараж нужен, когда появляется личное авто.
• Документируй порядок и состав очередей в проекте, а лучше — в договоре с подрядчиком.

Ошибка «поспешил — людей насмешил» тут очень частая. Например, если не запланировать ввод воды и канализации на этапе коробки, потом придётся долбить уже готовый пол. Или, если решить доделывать второй этаж через год, стены могут повести, а материал подорожает в полтора раза. Вот реальные цифры:

Совет из практики: на бумаге стройка выглядит проще, чем в жизни. Не стесняйся советоваться с людьми, которые уже проходили этот путь, и закладывай в бюджет резерв минимум 15% — эти деньги всегда пригодятся!

Павел Лебедев

Я эксперт в строительстве и увлекаюсь написанием статей на эту тему. Люблю делиться своими знаниями и опытом в этом важном и сложном деле. В то же время постоянно учусь новому, чтобы всегда быть в курсе новейших разработок и технологий.